如何挑选美国EB-5投资项目?

2023年12月07日

随着美国EB-5投资移民政策的重开,沉寂已久的市场开始活跃起来,越来越多的EB-5项目也随之而来。由于同时兼具移民和投资两个属性,除了获得身份之外,80万美元能不能安全拿回,也是投资人必然会关心的,其中的关键就是选择靠谱的项目呢。

一、好团队是好项目的基础

首先谈一谈控制风险的经验。

在筛选项目时,很少客户会选择飞去美国进行实地考察,因为这样做成本太高,而且因对当地不了解,仍无法识别和控制潜在的风险。所以选择一个好项目,首先要看背后的团队。

如何挑选美国EB-5投资项目1

什么是好团队?需要具备3个要素:丰富的实操经验、优秀的过往业绩、稳定的人员架构。只有经历过完整的经济周期,遇到过高峰低谷的团队才能够有应变能力和抗压能力。

在EB-5项目的架构中,有两个团队是需要被考量的,一个是区域中心,也就是发行项目的团队,他们负责寻找好的项目并且制作一系列合规的文件,帮助投资人完成整个移民过程,比如我们一直合作的纽约移民基金NYIF,已经有12年的经验,选的都是小而美的精品项目,目前实现所有投资人的100%获批;

另一个是开发商,也就是真正操盘开发项目的主体,好的开发商能够拿到更好的地块,更充足的现金流,确保项目顺利完工和运营,比如新泽西瑞丰公寓的开发商成立于1977年,一直在新泽西市和纽约市深耕开发商业和住宅项目,而且都是超高层的建筑开发,荣获过多次行业奖项。

如果你选择的项目团队是认真靠谱的,那已经踏出了成功的第一步。

二、好项目是可以抵抗周期的

除了考察团队,项目本身是否经得起时间的考验也很重要,毕竟这不是一个短期的投资,至少5年的投资期足以发生很多变化。

经过2022年的多次加息,美国目前正处于高通胀和高利率的环境中,股票和债券市场的风险和波动都非常大,而房地产是处于股票和债券中间的资产。所以现在选择房地产投资还是相对安全的,而到底是选商业地产还是住宅地产?选出售型还是出租型?其中又有很多学问。

首先,酒店类和高端度假类的地产都是受经济周期影响非常大的类型,因为不属于刚性需求。高通胀的结果是抑制消费,在经济还处于下行期,商业地产的入住率和租金都会受到很大冲击。而反观

住房类地产则不同,无论什么时候,住都是人生大事。根据美国著名经济学家劳伦斯.萨默斯最新的研究结果预测:住房类地产(包括房价和租金)的通胀在2022年有大幅度上升,其中租金通胀达到7.4%。

其次,在房地产类资产中,出租型公寓的抗通胀能力最强。出租公寓房地产的租约基本一年到期,周转率相对别的地产类更快,自然租金和通胀挂钩。公寓投资者有机会做出较快的反应措施,提高租金来抗通胀。从历史表现来看,出租公寓的抗周期能力较强,在经济衰退期间租金的下降幅度较小,在衰退之后租金的恢复程度最大。

最后,在高利率的情况下,更多人会从买房转变到租房。住房抵押贷款的成本上升,银行提供住房抵押贷款的标准也更为严格, 一部分之前合格的贷款人会失去贷款资格;由于本身原材料的价格上涨,美国购房成本一直不断上升,房屋供不应求,很多人会退出买房市场而选择租房。

在我们过去10年推出的50多个项目中,出租型公寓一直是我们的首选,尤其是在核心地段的项目,它就是现金奶牛,房价和租金稳定增长,最终实现安全退出。就像我们之前在纽约、华盛顿推出的

EB-5项目一样,新泽西距离纽约仅一河之隔,10分钟车程就能到达曼哈顿中心,承接着纽约白领溢出的功能,所以交通便利的出租型公寓一直都供不应求。

如何挑选美国EB-5投资项目2

三、择时而动,事半功倍

选好团队,选好项目,恭喜您已经成功一半了。最后只需要抓住政策的红利期,就能事半功倍。

美国EB-5政策其实早在1993年就出台了,至今已经接近30年,而第一次严格意义上的变政出现在2019年,投资额从50万涨到90万,但短短1年多,这个政策就被推翻了。

之后就进入了长达1年半的停滞期,直到2022年3月才重开了80万美元的政策,这次直接延了5年。

最关键的是独立开了3条预留通道,让新的投资人不用跟老投资人一起排队,这真的是太香了。

除了这点,对于在美的留学生或者投资人也是无比友好,由于没有排期,可以同步递交I-526E和I-485申请,几个月就能拿到工卡,这意味着毕业后无需参加H-1B抽签、也无需担心随时被裁员,能合法留在美国工作生活,这真的是太太太香了。

红利期虽好,但经验告诉我们美好总是短暂的。根据美国签证中心最新公布的数据,2022年Q3-Q4(2022年4-9月)收到的EB-5申请为220份,10-12月份的数据虽然还没公布,但预计在400-500份。

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