2025年希腊黄金签证指南：“商改住” 如何选？

在全球投资移民的热潮中，希腊黄金签证项目凭借其独特优势脱颖而出，成为众多投资者的心头好。2025 年，希腊黄金签证最新政策如何？备受瞩目的 “商改住” 投资路径又该如何抉择？接下来，就让我们深入剖析，为你拨开迷雾，明晰投资方向。

一、希腊黄金签证

希腊黄金签证是希腊政府推出的一项投资移民计划，通过购房即可获得希腊的永久居留身份。该计划不仅提供海外身份，还可用于全球资产配置。

核心价值

1、一步到位拿永居：满足投资要求即可直接获得希腊永久居留身份。

2、畅行欧洲 29 国：持希腊永居可自由通行所有申根国家。

3、三代移民：主申请人可携带配偶、子女及双方父母共同获得永居。

4、无居住要求：无需长期居住，不影响国内生活和工作。

2025最新政策

希腊黄金签证已进入“三轨并行”时代：

• 购房门槛 25 万欧：商改住或保护性建筑修复项目（性价比最高）。
• 购房门槛 40 万欧：非热门偏远地区（1 套房产，需 120 平方米以上）。
• 购房门槛 80 万欧：热门地区（1 套房产，需 120 平方米以上）。

二、锁定“商改住”最优方案

40/80 万欧为何不推荐？

除非是自住或对居住环境有特殊要求，否则从投资角度来看，40/80万欧选项的租金回报率较低，回本周期长，不是最佳选择。

关于商改住

1、什么是商改住？

商改住，即 “商业改住宅”，是指将原本用于商业用途的物业（如办公室、商铺）改造成住宅，并符合当地居住用途的法律规定。

根据希腊黄金签证政策，投资人最低投资25万欧购买符合要求的商改住项目，就能获得移民资格。这种模式的核心优势在于投资门槛低，在部分地区仍有较高的投资回报率，同时，对于所购房产没有面积限制，选择范围更广。

2、商改住的主要流程

• 选定房源：投资人选择符合希腊黄金签证要求的商业物业。
• 申请变更：开发商/房产持有人向当地政府申请将商业用途变更为住宅。
• 房产改造：完成室内装修、住宅设施配置，使其符合居住标准。
• 获得许可：开发商/房产持有人获得住宅使用许可，确保符合黄金签证申请要求。
• 办理黄金签证：投资人完成购房手续后，即可申请希腊永久居留身份。

3、商改住的注意事项

虽然商改住是目前投资希腊黄金签证的热门选择，但也存在一定的潜在风险。

房源是否合法？

并非所有商业物业都可以顺利改为住宅，如果购房前未确认资质，可能面临无法改造或申请被拒的风险。

交付时间是否可靠？

部分开发商为了吸引投资者，可能夸大改造进度，导致交付延迟，影响黄金签证申请进程。

居住功能是否符合标准？

部分商改住项目虽然具备住宅资格，但在隔音、采光、物业管理等方面可能不如传统住宅，影响居住舒适度或出租价值。

租赁市场是否稳定？

商改住房源位置分布较广，一些项目所在区域租赁需求不足，可能导致空置率高，租金回报低。

未来政策是否会变化？

不排除未来希腊政府调整黄金签证政策或商改住审批标准的可能。如果不希望政策变动影响身份申请和投资回报，建议尽早完成购房和签证申请。

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