2023年土耳其购买房地产的完整指南

在国外购买房地产是使资产组合多样化的最好方法之一。它提供了一个不同的投资环境，更多的机会和投资回报率潜力，而在土耳其购买房产将所有这些都最大化。这份2023年土耳其购买房地产的完整指南将为您讲解有关于在土耳其购房的各个方面。

与所有投资决策一样，购买国际豪华房地产需要远见、洞察力和专家咨询。只有充分利用具有丰富市场知识和研究经验的专家的洞察力和规划，投资者才能做出明智的决策并优化其国际房地产投资。

了解房地产市场是至关重要的，尤其是在土耳其，因为它可以让你找到差距和机会，以获得最大的物有所值和更大的整体回报。

一、概述土耳其房地产市场

土耳其房地产市场是世界上最引人注目的投资机会之一。

这个泛大陆国家在过去20年里取得了巨大的经济进步，作为该地区最具活力的政治和经济大国之一，它目前的地位使其成为吸引全球高净值投资者的磁石。

土耳其作为世界主要经济中心之一和受欢迎的旅游目的地，吸引了来自世界各地的投资者。

土耳其提供下列通道：

• 不断增长的市场；
• 伟大的基础设施；
• 气候宜人；
• 文化和历史意义；
• 高品质的生活；
• 多样的自然景观。

所有这些都导致了这个国家成为最佳投资地点——但在投资之前，必须了解该国房地产市场的细微差别。

土耳其的房地产市场在过去十年中一直在上升，特别是在外国投资收购方面。

2013年至2021年间，外国投资者在土耳其购买了超过32万套住房，如果计算需求增长，这个数字就会变得更加惊人。

2013年，外国人只购买了大约1.2万套住房。到2021年，这一数字惊人地增加到58,576套，使市场的复合平均增长率(CAGR)达到了惊人的19.6%。

第二年，即2022年，公布了类似的数据，仅经历了0.4%的小幅波动，突显了土耳其房地产市场对外国投资者的稳定欢迎。

所以，需求是存在的，但好消息是，供应是匹配的。

然而，供需之间的微妙平衡在房地产升值率和投资回报率中起着主要作用，尤其是当你考虑到市场的巨大时。

例如，在2023年5月，土耳其的外国房屋购买仅占所有销售额的3.2%，与五年平均水平保持一致，低于5%。

这是由很多因素造成的，比如土耳其经济的增长以及政府在过去几年里持续降低利率的经济计划。

在土耳其，用高杠杆贷款购买房地产已成为当地人对冲通胀的主要方式。

因此，在大流行后的舞台上，土耳其的住房需求大幅增长。

这导致政府采取了两项主要措施来控制租金价格的不可控制的上涨：

1. 限制一些与房地产相关的以投资方式居住的渠道；
2. 重新任命金融奇才穆罕默德Şimşek为财政部长，以应对通货膨胀；

重新任命后，Şimşek——与他的传统经济观点一致——从第一天起就开始提高利率。

平衡供需只是影响土耳其房地产市场的因素之一。

土耳其里拉的疯狂波动也影响了当地的购买力，并为外币交易的投资者提供了机会，尤其是美元、英镑和欧元。

土耳其半中立的地缘政治立场也发挥了作用，吸引了西方和东方的兴趣，土耳其政府与这两个国家都保持着工作关系。

所有这些因素都促成并推动了一个非常活跃的房地产市场，但土耳其仍然是一个很大的地方，对于那些希望在该国投资的人来说，微观层面的视角将对他们很有帮助。

二、土耳其市场——需要考虑的领域

1、伊斯坦布尔——跨越两种文化的永恒之城

伊斯坦布尔一直是土耳其最受外国房地产投资欢迎的地方，这并不奇怪。这个国家的文化和经济之都是它最大的城市，它是土耳其历史、现在和未来的化身。

但与大多数土耳其城市相比，这种受欢迎程度也带来了更高的价格。在市中心，每平方米的平均价格约为2850美元，而郊区需要的投资几乎是它的一半，每平方米1675美元。

伊斯坦布尔拥有1850万人口，是世界上最大的城市之一，人口几乎是葡萄牙总人口的两倍。因此，即使在伊斯坦布尔，了解在哪里购买也会给投资者带来巨大的优势。

市中心附近的老社区似乎是一个诱人的选择，但归根结底是投资者想要什么、需要什么和要求什么。

如果一个投资者想要一个靠近行动的避暑别墅，这些地区绝对是好的。如果投资者关注的是一种收入来源——租金收入——那就更复杂了。

法提赫和塔克西姆地区的房租很难管理。伊斯坦布尔当地政府最近已采取措施遏制这些地区的租金上涨。

为了保护整体文化环境的基础，还禁止外国人在某些街区出租房屋。

因此，在游客较多的地区（如苏丹艾哈迈德或法提赫）长期出租一个地方，可能比典型的房地产投资需要更多的管理。

然而，短期租赁市场——如Airbnb、VRBO等——则完全是另一回事。

这些地区是短期租赁的绝佳选择，平均投资回报率为8-10%，但仅限于旅游和商务旅行者。

投资者可以把潜在的投资回报率看作是一个可靠的指标，而伊斯坦布尔房地产市场的复杂性需要有一双善于观察细节的眼睛。

以Bebek为例，这是该市最受欢迎的社区之一。坐落在博斯普鲁斯，Bebek拥抱优雅-最好的豪华住宅与杰出的意见，但它的平均租金投资回报率不到2%。

这主要是因为Bebek是这个城市最精英的地区之一。与伊斯坦布尔的其他地方相比，Bebek的房价高得令人难以置信——Bebek公寓每平方米的平均价格约为5400美元，几乎是该市平均价格的两倍。

然而，往西10分钟就到了Levent区，在那里投资者可以发现平均租金投资回报率增长了近3%。

Sisli区可能是两全其美的（一个常见的土耳其主题），投资回报率在5-6.75%之间，同时仍然提供一个精英豪华的位置。

沿着土耳其的亚洲海岸线坐落着Kadikoy住宅区，这里为投资者提供了伊斯坦布尔最高的长期租金平均投资回报率之一，在3.5%至6.2%之间。

马尔特佩是一个以自然奇观和景观为主的地区，其投资回报率约为5%。

对于纯粹为了最佳投资回报率而投资的投资者来说，Kağıthane和Beylikdüzü的地区提供了最高的平均投资回报率，两者都超过7%，远高于伊斯坦布尔的平均水平5.58%。

2、土耳其里维埃拉

土耳其南部海岸是欧洲最受欢迎的旅游目的地之一，而安塔利亚则是不二之选。

这座悠闲的城市已成为游客的最爱，其房地产市场也吸引了国际投资者的巨大需求。

安塔利亚比伊斯坦布尔小得多，所以不同社区之间的租金投资回报率差异并不大——尽管你会发现海滨物业与其他地区之间的预期差异。

安塔利亚的平均租金回报率目前为6.12%，是土耳其最高的平均回报率。

博德鲁姆的投资回报率也在5-7%之间，而伊兹密尔也是一个受欢迎的选择，投资回报率约为5.39%。

3、土耳其房地产投资——内幕消息

在土耳其(特别是伊斯坦布尔)购买房产的真正投资回报率在于拥有一个健全的套利策略。

土耳其的房地产价格在2022年飙升，在2022年12月达到了57%的同比增长(经通胀调整)。

价格的大幅上涨是由于2022年的通货膨胀和巨大的需求，但2023年的价格仍在上涨。

土耳其的平均房价在第一季度和第二季度分别上涨了8.57%和6.81%。

平均同比价格涨幅（经通胀调整）：

• 伊斯坦布尔= 59.4%；
• 安卡拉= 60.5%；
• 伊兹密尔= 64.3%。

虽然伊斯坦布尔的整体升值率低于安卡拉和伊兹密尔，但对于那些希望通过最终转售房产获利的投资者来说，在伊斯坦布尔购买房产仍然是首选。

伊斯坦布尔拥有最大的房屋购买份额，占土耳其所有销售额的17%，其次是：

• 安卡拉9%；
• 伊兹密尔6%；
• 安塔利亚为5.4%；
• Bursa上涨3.6%。

因此，在伊斯坦布尔转售房屋可能会更快更容易，因为其充满活力的房地产市场处于曲线的顶端。

在土耳其购买房产的常见错误

在土耳其购买房产时，人们容易犯一些错误，最常见的有：

1、依靠投资回报率作为唯一的指标

通常，租金投资回报率因素是许多投资者最关心的问题之一；然而，在伊斯坦布尔——正如我们已经证明的那样- -它比这更复杂。

伊斯坦布尔是一个巨大的城市，随着所有的发展，它已经变得更加多中心-新的区域完全自给自足，提供服务，基础设施，娱乐等等。

伊斯坦布尔拥有令人惊叹的基础设施项目，这些项目似乎永无止境，因此老练的投资者真正希望投资的是未来的伊斯坦布尔，而不是现在的伊斯坦布尔。

通过在高潜力地区（如Basaksehir，Maslak或Buyukcekmece的新地区）寻找可靠的投资机会，实际上是在买入更高的升值率机会，因为这些新地区随着时间的推移会变得更受欢迎。

未来的地铁和公共交通地图可以很好地指示哪些地区将成为商业和旅游相关项目的更大中心——比如乌斯库达尔的Camlica塔和清真寺。

这些因素可以让我们了解哪些地区正在为繁荣做准备。

2、再次检查塔普

Tapu是土耳其政府使用的官方财产登记文件，就像美国的地契一样。如果您遵循官方程序，为房产获得Tapu是非常简单的。

然而，一旦政府发布了有关塔普岛的信息，就必须对其进行复核，这是至关重要的，因为立即纠正错误（这种情况很少发生）是直截了当的，但在几年后这样做会招致更多的审查，需要更多的时间，这可能会影响未来的出售。所以，在塔普岛的信息发布后，尽快查阅是至关重要的。

3、财产增值税

出售房产需要缴纳增值税（VAT），根据房产本身的不同，税率从1%到18%不等。例如，如果一个人购买房产并在两年后出售，该税将生效。

但是，如果持有5年以上，则在出售时可以免税。这对投资申请者的土耳其公民身份尤其重要，因为他们的强制性持有期为三年。一些人可能会很兴奋地在持有期一结束就将房产转售，但如果他们再等两年，那么房产将免征增值税。

4、适当的物业估价

对于投资申请者来说，这个错误的代价要高得多。投资入籍计划要求对房产进行估值，但投资者可以在申请前随时提交房产估值。土耳其投资入籍计划的房产估值是通过政府批准的机构完成的。

投资入籍计划的申请人可以(如果他们选择的话)先购买房产，然后要求进行估价。一些开发商——或房地产经纪人——可能会将一处房产的价值加码，以便在文件上看起来满足该计划的投资要求。例如，以40万美元(投资入籍计划的最低投资要求)购买的房产，最终可能被评估为39.3万美元。

没有太大的经济差异，但这意味着该房产不符合获得公民身份的合格投资。在购买房产之前进行评估是通过投资申请成功入籍的关键。值得注意的是，根据土耳其法律，投资者可以在从开发商购买房产后的14天内要求退款，因此，如果投资者在购买前未能对房产进行评估，他们的追索权窗口非常小。

5、投资转移

投资申请人入籍时需要注意的另一个重要问题是投资的转移。

投资入籍计划要求申请人将全部投资金额直接转移给开发商，不需要通过房地产中介或律师等任何中间人。如果不这样做，申请将被拒绝。

6、12月购买

土耳其的房地产市场可能增长迅速，容易发生迅速变化，但在过去五年中，一个不变的现象是，12月一直是全年房屋销售绝对最多的月份。

在2021年，12月的销量翻了一番，并在2022年保持了第一的位置，预计将在2023年保持第一。

在12月份买房并没有错，这个月的需求更高，主要是因为开发商、中介、银行和当地买家希望在新年前夕财政年度结束前完成交易。

然而，在去年12月之后的几个月里买房，尤其是在需求最低的2月和3月，可能会为投资者提供更好的投资价值，因为价格需要创造微妙的供需平衡。

7、不同的资本主义文化

在土耳其，特别是伊斯坦布尔，有几家国际房地产服务公司与当地代理商和公司合作。

然而，外国投资者(尤其是美国投资者)面临的最大陷阱之一是，他们期望（或假设）与土耳其房地产经纪人打交道的规则与在西方一样。

每件事，包括适用于特定投资者的上市价格，都可能因经纪人或代理机构而异。正如上面的评估和投资入籍计划所展示的那样。

此外，一些机构不参与研究和检查契约的纯洁性，只是简单地说契约是好的——因为法律要求契约是有效和干净的。

然而，正如每个老练的投资者都知道的那样，现实往往倾向于不完美的一面。

最重要的是，针对房地产经纪人的规定在某种程度上是灵活和开放的，因此，它被翻译为完成交易所需的条件。

这并不意味着，全球高净值人士在土耳其房地产市场面临风险——除非他们未能实践并依赖强有力的尽职调查。

8、投资的最佳时机

土耳其的房地产市场是世界上最令人向往的房地产市场之一，任何去过这个国家的人都可以告诉你，这并不奇怪。

在投资界，有时似乎是天时地利人和，创造了完美的投资环境和机会——对土耳其来说，现在正是时候。随着政府开始提高利率，土耳其里拉创下历史新低，外国投资者获得了一个历史性的机会，可以从他们的资金中获得令人难以置信的价值。

再加上创纪录的高租金价格导致更高的收益率，你就会明白为什么现在是投资的最佳时机。如果您对土耳其购买房地产感兴趣，我们鼓励您在空闲时间与欧美通移民的在线顾问取得联系，获取更多资讯。