希腊移民购房税要涨到15%？总理点名中国买家，3% 窗口还剩多久

希腊买房这件事，最近出现了一个大信号。2026 年 9 月 5 日，希腊总理米佐塔基斯在第 90 届萨洛尼卡国际博览会上宣布：拟将非欧盟国家公民在希腊购房的交易税，从现行的 3% 提高到 15%，并点名了中国、土耳其、以色列。

先厘清：这不是"已经涨了"。截至本文发布，这仍是政策宣示，尚未立法生效，希腊财税部门现行执行口径仍按 3%；外界普遍预计新税率自 2027 年 1 月 1 日起实施，正式法案与过渡安排都还没公布。理解这一点，才能理性判断要不要赶窗口。

一、涨的是"房产交易税"，就是购房环节的契税

希腊房产交易税面向买方征收，相当于国内的购房契税：

按合同价与官方评估价中较高者征收 3%，另加按税额 3% 计算的市政附加费，实际综合约 3.09%，须在公证签约前缴纳。

此次拟议将非欧盟买家税率提高至 15%——税率增加 12 个百分点、交易税本身放大到约 5 倍（注意：购房总成本不会因此变成 5 倍）。欧盟成员国公民不受影响。

二、多花多少钱？算给你看

25 万欧元（"商改住"档）：现行约 7,500 欧 → 若按 15% 约 37,500 欧，新增约 3 万欧
40 万欧元档：现行约 12,000 欧 → 约 60,000 欧，新增约 4.8 万欧
80 万欧元档：现行约 24,000 欧 → 约 120,000 欧，新增约 9.6 万欧

以上为税率静态示意，不含公证、登记、律师等费用。

对走黄金签证 80 万欧元档的家庭，一旦 15% 落地，仅交易税一项就可能较现行多出近 10 万欧元现金支出——这笔钱要在门槛之外另行准备。

三、为什么要涨：给外国购房需求"重新定价"

米佐塔基斯表示，外国购房兴趣值得欢迎，但也在部分地区让希腊本国居民购房更难。

加税被解读为效仿加拿大模式：抬高外国买家成本、抑制投机、缓解本地住房压力，与 20 亿欧元"我的家园 3"本地首套住房计划构成组合拳，指向"本地居住优先"。

希腊央行数据显示，2026 年一季度全国公寓价格同比上涨 5.7%，2025 年全年上涨 8.1%——房价越热，针对外国买家的政策动作越可能加码。

四、2027 年起购房综合成本可能"双重抬升"

先分清两笔账：

黄金签证的购房门槛决定房产是否达到申请居留的要求，交易税是交易环节的买方税费，两者互相独立。

目前购房通道实行 25/40/80 万欧元三档并行：

核心区（阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超 3100 人的岛屿）为 80 万欧元档；

其他地区为 40 万欧元档，两档均要求单套不低于 120 平方米且只能长租；

全国范围内的"商改住"、工厂改建及历史建筑修复类房产仍可走 25 万欧档，无面积限制。

若 15% 覆盖普通黄金签证购房者，申请人需在门槛之外另备一笔明显增大的交易税现金。

更值得留意的是节点叠加：新建住宅 24% 增值税暂停至 2026 年 12 月 31 日到期，而新交易税预计 2027 年起落地——两个时间点前后脚，2027 年起购房综合成本可能"双重抬升"。

从数据看，截至 2026 年 6 月，希腊黄金签证累计主申约 4.1 万份、中国籍占约50.6%； 2024 年 9 月改为三档结构后，外国申请人数量已明显回落。

五、法案落地前，五个待明确的问题

新税率仍是政策宣示，正式法令与实施细则未出。以下问题直接决定同一笔交易的实际税负：

持希腊居留的长期居民、已构成税务居民的第三国公民自住购房，是否同税率、有无豁免；

黄金签证路径的购房是否同样适用，有无特殊安排；

"第三国公民"如何界定，通过公司主体购房如何处理；

是否区分首套自住与多套、是否按地区分级；

2026 年签约、2027 年过户的交易适用哪个税率，有无过渡保护。

六、希腊买房移民现阶段建议

对已有明确规划的家庭，最稳妥的不是恐慌抢购，也不是无限期观望，而是分情况应对：

已锁定房源、正在走流程：

与律师确认节点，争取在法律生效前完成过户、锁定 3% 税率，并保留合同、付款等完整证据链；
仍在选房：

把 15% 情景计入总预算，同时关注正式法案是否设豁免条款；

无论哪个阶段：

同步核对投资门槛、产权与资金来源合规，避免只盯单一税率而忽略其他成本。

本文基于希腊总理府公开演讲、希腊央行及税务部门现行指引整理。政策细节以希腊官方正式发布为准，内容仅作信息参考，不构成法律、税务或投资建议。

欧美通移民

欧美通移民深耕全球身份规划领域，覆盖美国、新西兰、葡萄牙、希腊、马耳他、拉脱维亚、匈牙利、巴拿马以及加勒比护照项目等主流移民方案。专业持牌团队提供从身份规划、房产甄选到落地安居的一站式服务。