希腊黄金签证新规动向，投资监管会更严格！

2025年10月28日

近期，希腊黄金签证政策发布新规，正式对第三国公民投资居留许可发放程序实施强制性调整。

具体调整如下：

投资者可以持签证合法进入希腊，或者已经以其他居留身份居住在该国。如果投资者不在希腊，可以通过在国外领事馆或其他主管机构起草的授权委托书任命法定代表人，并加盖《海牙公约》印章（apostille）。
利害关系人（或其代表）需向移民和庇护部居留许可局提交居留许可申请。申请必须附上特定的证明文件，例如护照、投资证明以及家庭成员信息（如申请人希望家人随行）。
居留许可局审查申请的形式完整性后，将其以电子方式传送给发展部外国直接投资局。在此，投资将进行检查，以确认是否符合第5038/2023号法律的要求。
发展部对投资进行审查，确认其是否符合希腊现行法规。如果投资符合条件，将会向居留许可管理局提出批准。如果不符合标准，申请将被拒绝，并告知投资者原因。
一旦投资获得批准，投资者（及其家庭成员，如有）需向居留许可管理局提交新的申请，以签发居留许可。该申请通过移民部的电子服务提交，并附上必要的证明文件。
居留许可管理局处理最终申请，确保所有文件完整无误后签发居留许可。该决定将通知投资者和发展部。
居留许可签发后，发展部外国直接投资局将负责监督投资。如果投资发生变化或投资者未遵守投资条款，当局可能会撤销居留许可。

整体来说，新规对希腊黄金签证的要求更加严格，包括申请材料的提交规范、审核流程的优化，以及对投资项目合规性的严格监管等。这也是自希腊黄金签证部分地区涨价到80万欧之后的又一收缩性政策。

希腊因其黄金签证项目成为欧洲重要的移民选择之一。投资25万欧元的房产即可获得全家三代永久居留，并自由通行29个申根国家，低门槛、高回报的优势使得众多投资者选择其身份作为Plan B。

通过黄金签证计划，希腊不仅为全球投资者提供了优质的居住选择，也为自身经济发展注入了活力，进一步巩固了其作为欧洲重要门户的地位。

当前，希腊黄金签证申请政策，一共分为三档。

一、25万欧元投资门槛

＊投资政府保护性建筑，并在居留许可首卡五年内完成建筑物的修复；

＊投资其它由商业性质建筑改造为住宅性质的房产，且许可变更须在提交黄金居留申请之前完成（可以是商铺、工厂酒店等，如是工业性质，许可在变更前要有5年的空置期）；

二、80万欧元投资门槛

＊阿提卡大区、塞萨洛尼基、米克诺斯、圣托尼里以及人口超过3,100人的岛屿地区，房产的投资门槛为80万欧；

三、40万欧元投资门槛

＊希腊其他地区，房产最低投资额为40万欧；

需要注意的是：80万和40万欧元两档只限购买单套面积120㎡以上的房产，才能用于申请黄金居留许可，并且房产不能用于短期租赁，也禁止改住宅为商用。

另外，因为希腊黄金签证几乎是无门槛就能拿欧洲身份，但大家在考虑希腊黄金签证项目时，以下有几个注意点：

一要注意携带子女的年龄，希腊允许申请人携带21岁以下的子女共同申请，但对于已满18岁的子女则需谨慎考虑。若孩子在24岁时仍未获得希腊国籍，其身份将自动失效，除非将房产过户到子女名下。

二是通过希腊购房移民获得的黄金签证不允许在当地受雇工作，仅支持创业或经商活动，也就是无工作权利。

三为身份与房产绑定，通过购房投资移民获得的希腊身份与房产严格绑定。一旦出售房产，永居身份将随之失效。

所以各位在选择希腊黄金签证项目时，也要加以考虑以上三个限制点，以免做出不符合预期的决定！